Immobilien-Kauf – Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Florida

Es ist nicht nur das besondere Blau des Himmels, das türkisfarbene Wasser und die spektakulären Sonnenuntergänge, Florida besticht ebenso durch sein Klima und seine Vegetation. Wenn es kalt und trüb ist in Mitteleuropa, sind die Temperaturen hier angenehm warm. Direktflüge von vielen europäischen Flughäfen machen es möglich, dass Florida gut und komfortabel zu erreichen ist. Es ist nicht verwunderlich, dass bei fast jedem Besucher irgendwann der Wunsch aufkommt, eine eigene Immobilie zu besitzen. Der Immobilienbereich ist dabei sich zu erholen, der Boden des Preisverfalls scheint überschritten zu sein, die Preise immer noch niedrig, auch wenn der Trend jetzt wieder nach oben geht. Europäer profitieren zudem deutlich vom für sie günstigen Euro-Dollar Wechselkurs. So ist jetzt ein hervorragender Zeitpunkt, sich den Traum vom Eigenheim in Florida zu verwirklichen. Der Besitz einer Immobilie in Florida kann eine gute Rendite bringen und sich langfristig als eine sehr gute Geldanlage entwickeln. Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Geldinvestition ihres Lebens, ob zu Hause oder in einem fremden Land. Daher sollte dieser Schritt gut vorbereitet sein und nur mit professioneller Unterstützung durchgeführt werden.

  1. Das Maklersystem in Deutschland unterscheidet sich stark von dem in Florida
     

    Immobilienkauf in Deutschland

    Immobilienkauf in Florida

    Jeder Makler hat nur so viele Immobilien im Angebot wie er Verkaufsaufträge erhalten hat. Im Klartext heißt das, dass ein breites Spektrum an Angeboten nur über die Kontaktaufnahme zu mehreren Immobilienbüros erreicht werden kann. Und selbst dann kann es natürlich passieren, dass genau das eine passende Angebot nicht dabei ist, obwohl es zum Verkauf steht.
    Jeder Makler kann auf das gesamte Immobilienangebot zugreifen. Dahinter steht ein zentrales Computersystem, das sogenannte MLS (Multiple Listing Service), dem alle staatlich zugelassenen Makler angeschlossen sind. Hier werden alle zum Verkauf stehenden Immobilien erfasst.
    Der Makler erhält den Verkaufsauftrag (i.d.R. einen sogenannten Alleinauftrag) und sucht dann gezielt durch die entsprechende Bewerbung der Immobilie nach potentiellen Käufern. Somit teilen sichVerkäufer und Käufer denselben Makler. Das bedeutet, dass der Käufer, mit dem Makler arbeitet der die Interessen des Verkäufers vertritt.
    Ein Immobilienmakler vertritt i.d.R. den Verkäufer ODER den Käufer. Der Verkäufer beauftragt einen Makler zum Verkauf und der Käufer beauftragt einen Makler zu seiner Interessenvertretung (Objektsuche, Verhandlung, Erstellung Marktübersicht etc). Für den Käufer bereitet der Makler auch den Kaufvertrag vor. Diese Art der Interessenvertretung ist vergleichbar mit der Vertretung durch Rechtsanwälte oder Steuerberater.
    Je nach Bundesland und/oder nach individueller Vereinbarung werden die Maklerkosten zugeordnet. In den meisten Fällen trägt sie aber der Käufer. Die Maklerkosten werden vom Verkäufer getragen, d.h. im Erfolgsfall zwischen den beiden Maklern geteilt.

     

  2. Suchen Sie sich einen Makler Ihres Vertrauens am Ort Ihrer Wahl
    Entscheidend sollte es sein sich für EINEN Immobilienmakler am Ort Ihrer Wahl zu entscheiden und diesen mit Ihrer Interessenvertretung zu beauftragen. Dieser sollte idealerweise Ihre Sprache sprechen, da Sie sich als Immobilienkäufer doch meist außerhalb Ihrer „Komfortzone“ bewegen. Er sollte daher auch spezialisiert sein, mit internationalen Kunden zu arbeiten. Sie werden dann durch alle Phasen des Immobilienerwerbes beratend begleitet.
     
  3. Zuverlässige Kommunikation zwischen Ihnen und Ihrem Makler
    Sprechen Sie offen und vertrauensvoll über Ihre Immobilienanforderungen und -wünsche, Ihr zur Verfügung stehendes Budget und evtl. Finanzierungsabsichten. Der Makler ist hier Ihre Vertrauensperson und vertritt Ihre Interessen.
     
  4. Für welchen Zweck wollen Sie eine Immobilie kaufen?

    Eigennutzung ohne Vermietung:
    Diese Variante gibt Ihnen die größte Flexibiltät. Erklären Sie Ihrem Makler möglichst genau Ihre Vorstellungen und er wird Ihre Traumimmobilie finden.

    Eigennutzung mit zeitweiser Vermietung:
    Diese Variante wird Ihnen helfen, die laufenden Kosten abzudecken. Allerdings sollten Sie bereits beim Einkauf die Möglichkeiten der Vermietung bedenken: – Ist die Lage für Urlauber attraktiv? – Verfügt die Immobilie über einen Pool (Privat- oder Gemeinschaftspool)? – Ist die Immobilie ansprechend und einladend möbliert und gut ausgestattet? – Können Sie damit leben, dass „Ihre“ Traumimmobilie von Fremden bewohnt wird? – Wichtige Voraussetzung für die Variante: Erlaubt die Lage eine zeitweise Vermietung. In den unterschiedlichen Wohngegenden oder Anlagen gibt es Regelungen, die Kurzzeit- bzw. Urlaubsvermietung erlauben oder auch einschränken können. Ihr Makler ist auch hier der Ansprechpartner.

    Reines Investmentmodell:
    Für diese Variante eignet sich am besten ein Objekt zur Langzeitvermietung. Diese Art ist mit geringeren laufenden Kosten verbunden und kontinuierliche Vermietung bietet daher mehr Stabilität in Ihrem Investment. Beim Einkauf dieses Objektes gibt es andere Kriterien zu beachten: – Erlaubt der Einkaufspreis und die zu erzielende Miete eine zufriedenstellende Rendite? – Befindet sich das Objekt in attraktiver Lage mit guter Infrastruktur für potenzielle Mieter? – Wie ist die Lage und Ausstattung in Bezug auf den Wiederverkauf (Wertsteigerung)? – Haben Sie eine gute Hausverwaltung, die alles für Sie abwickelt?
     
  5. Lassen Sie sich über die Unterhaltskosten Ihrer Immobilie informieren.
    Jährliche Grundsteuer, Versicherungen, monatliche Nebenkosten, Hausverwaltungsgebühr, etc.
     
  6. Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden
    In Abstimmung mit Ihrem Makler geben Sie ein Kaufangebot für das Objekt ab. Mit Abgabe ist i.d.R. auch eine Anzahlung fällig, im Idealfall haben Sie dafür schon ein amerikanisches Bankkonto eingerichtet. Sollten Sie mit Bankfinanzierung kaufen, wird es Ihnen helfen, wenn Sie vorab schon eine Bestätigung der finanzierenden Bank vorlegen können, einen sogenannten Prequalification Letter. Bei Barkäufen ist oft auch der Kapitalnachweis erforderlich, insofern sollten Sie hierfür vorbereitet sein. Kommt es nach Verhandlung durch Ihren Makler zur Annahme es Kaufangebotes, ist Ihre Traumimmobilie unter Vertrag, d.h. nun beginnt die echte Arbeit für Ihren Makler.
     
  7. Sachverständigen-Gutachten und Vermessungsplan
    Ihr Makler wird darauf achten, dass Ihr Kaufvertrag eine „Home Inspection Contingency“ enthält. Diese Klausel gibt Ihnen die Möglichkeit innerhalb einer bestimmten Frist die Immobilie von einem Bausachverständigen auf Mängel untersuchen zu lassen. Sollten wider Erwarten größere Mängel festgestellt werden, können Sie je nach Situation entweder vom Kauf zurücktreten oder Ihr Makler wird die nötigen Reparaturen mit dem Verkäufer verhandeln bzw. eine Preisreduzierung verlangen. Beim Kauf eines Hauses sollten Sie auf einen Vermessungsplan „Survey“ achten. Oft kann Ihnen der Verkäufer ein Survey zur Verfügung stellen, falls nicht, ist es kein Problem einen Vermessungsplan erstellen zu lassen. Florida ist ein subtropisches Land und Termitenbefall kann nicht immer ausgeschlossen werden. Deshalb ist eine „Termite Inspection“ zu empfehlen. Die Kosten hierfür sind minimal.
     
  8. Wohngebäude-, Feuer-, Sturm- und Flutversicherung
    Bevor das Objekt in Ihr Eigentum übergeht, sollten Sie alle notwendigen Versicherungen abgeschlossen haben. Bei Finanzierung ist der Abschluss aller Versicherungen durch den Kreditgeber vorgeschrieben. Im Falle von Barzahlung ist es Ihrer Entscheidung überlassen, die entsprechenden Versicherungen abzuschließen. Beim Kauf einer Wohnung ist das Gebäude über die Eigentümergemeinschaft versichert. Der Wohnungseigentümer ist verantwortlich für die Versicherung der Innenausstattung. Wenn Sie ein freistehendes Haus erwerben, sollten Sie eine Gebäude- (Homeowners Insurance) und Sturmversicherung (Windstorm Insurance) abschließen, dieses beinhaltet auch die Gebäudehaftpflichtversicherung. Wenn sich Ihr Traumhaus in der Flutzone befindet, ist eine Flutversicherung unbedingt anzuraten. Eine gute Hausverwaltung wird auch diese Formalität gerne für Sie erledigen.
     
  9. Verbriefung und Übergabe Ihrer Immobilie, das Closing
    An diesem Tag wechselt die Immobilie den Besitzer und der Kaufpreis ist fällig. Mit der Besitzurkunde (Deed), die bei der zuständigen Behörde registriert wird, geht die Immobilie in Ihr Eigentum über. In der Regel wird die Eigentumsübertragung zum Schutz des Käufers durch einen Anwalt oder eine unabhängige Title Insurance Gesellschaft durchgeführt. Der Abschluss einer sogenannten Title Insurance durch den Käufer ist unbedingt zu empfehlen, um etwaige Lücken im Besitzrecht zu schließen. Es ist aber nicht erforderlich, dass Sie beim Closing persönlich anwesend sind.
     
  10. Strom, Wasser, Gas, TV/Internet, Hausbetreuung
    Mit dem Besitzübergang sind Sie für die Anmeldung bzw. Ummeldung aller Serviceanbieter verantwortlich. Beauftragen Sie Ihren Makler rechtzeitig, Ihnen vom Verkäufer eine Aufstellung aller bisherigen Versorger zu übermitteln. Haben Sie Freunde oder Familie vor Ort, die sich während Ihrer Abwesenheit um Ihr Eigentum kümmern? Wenn nicht, beauftragen Sie eine kompetente Hausverwaltung, die nicht nur die Hausbetreuung sondern auch, wenn gewünscht, die Vermietung für Sie übernimmt.

Nun ist es geschafft und Sie können beginnen,
Ihre Einweihungsparty zu planen und Ihre Traumimmobilie zu genießen.