Immobilien-Kauf – was ist Title Insurance

Versicherung die Ihren Grundbesitz gegen Ansprüche Dritter versichert

Die Titelversicherungsgesellschaft ist eine private Versicherung, die dem Versicherten einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Versicherung gibt, wenn das Eigentum nicht den Rechtsbestand hat, der in der Versicherungspolice aufgeführt ist. Die Funktion des Grundbuches in Deutschland und den USA ist nämlich nur dem Namen nach gleich. Während das Grundbuch in Deutschland den sog. konstitutiven Charakter hat (d.h. allein mit der Eintragung wird die Rechtsposition des Eingetragenen begründet), hat es in Amerika nur deklaratorischen Charakter (d.h. es teilt nur mit, dass ein eingetragenes Recht zugunsten der genannten Person besteht). Entscheidend ist bei dieser Unterscheidung, dass in der BRD der gute Glaube an die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches gewährleistet wird, während in den USA insbesondere die Vollständigkeit nicht garantiert wird. Folglich kann es dort Personen geben, die „außerhalb“ des Grundbuches Rechte (einschließlich Eigentum) erworben haben, die für den eingetragenen Eigentümer zu bösen Überraschungen führen können. Das ist in Deutschland ausgeschlossen. Zur Erreichung einer größtmöglichen Rechtssicherheit und zur Vermeidung dieser unangenehmen Überraschung versichert man sich üblicherweise durch die sog.“Title Insurance“ (= Rechtsmängelversicherung).

Warum ist es wichtig, eine Titelversicherung abzuschliessen?

Bevor es zu der Eigentumsübertragung kommt, ist es wichtig festzustellen, ob das gekaufte Objekt frei von Rechtsmängeln ist. Das beinhaltet im wesentlichen, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer bzw. zumindest ein zur Veräußerung Befugter ist und das Objekt frei von Lasten ist. Diese Prüfung übernimmt traditionsgemäß der Rechtsanwalt. Damit aber auch eine starke finanzielle Absicherung erreicht wird, wird der Käufer gut beraten sein, zusätzlich eine Rechtsmängelversicherung zu seinen Gunsten mit einer Title Company abzuschließen.

Diese stellt zusammen mit dem Anwalt Nachforschungen über die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie an (sogenannte Title Search), welche eine Durchforstung öffentlicher Register nach den vorangegangenen Eigentümern, früheren Übertragungsurkunden (Deeds), eingetragenen Belastungen (Hypotheken), Zwangsversteigerungen, anhängigen Gerichtsverfahren und Urteilen, darunter insbesondere Nachlass- und Scheidungsverfahren beinhaltet, aber auch steuer- und baurechtliche Aspekte und andere rechtlich relevante Umstände umfasst, welche mit der Immobilie in Zusammenhang stehen Einige Beispiele für mögliche Mängel:

  • Verlorene oder gefälschte Übertragungsurkunden (Deeds)
  • Ansprüche eines übergangenen Erben (es gibt keinen gutgläubigen Erwerb);
  • Der Verkäufer gibt sich für jemand anderen aus;
  • Verwechslung von Personen aufgrund von Namensgleichheit
  • Eine verheiratete Person gibt sich als ledig aus und ist in Wahrheit verheiratet
  • Urkunden / Verträge wurden von Unmündigen (entweder aus Altersgründen oder aufgrund psychischer Krankheiten bzw. Behinderungen) oder Minderjährigen unterzeichnet;
  • falsche rechtliche Beschreibung der Immobilie

Bringt diese Nachforschung irgendwelche Mängel ans Tageslicht, welche einem mangelfreien Titel entgegenstehen, wird der Verkäufer diese Mängel vor dem „Closing“ beheben müssen. Selbst bei einer sorgfältig durchgeführten Titelnachforschung kann es aber vorkommen, dass bestimmte „versteckte Mängel“ nicht zum Vorschein kommen.

Die Title Insurance deckt auch versteckte Rechtsmängel ab, die bis zum „Closing“ nicht behoben wurden. Sie deckt dabei hauptsächlich zwei Fälle ab: Bestreitet jemand die Rechtmäßigkeit des Titels und erhebt Ansprüche, dann muss die Title Company den Versicherten in einem Rechtsstreit verteidigen, ohne dass ihm dabei Kosten entstehen.

(Baur & Klein, Rechtsanwälte)

Die Prämien sind festgelegt und überall gleich. Sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises:

Kaufpreis Prämie
70'000 403
71'000 409
72'000 414
73'000 420
74'000 426
75'000 432
76'000 437
77'000 443
78'000 449
79'000 455
80'000 460
81'000 466
82'000 472
83'000 478
84'000 483
85'000 489
86'000 495
87'000 501
88'000 506
89'000 512
90'000 518
91'000 524
Kaufpreis Prämie
92'000 529
93'000 535
94'000 541
95'000 547
96'000 552
97'000 558
98'000 564
99'000 570
100'000 575
105'000 600
110'000 625
115'000 650
120'000 657
125'000 700
130'000 725
135'000 750
140'000 775
145'000 800
150'000 825
155'000 850
160'000 875
165'000 900
Kaufpreis Prämie
170'000 925
175'000 950
180'000 975
185'000 1'100
190'000 1'025
195'000 1'050
200'000 1'075
205'000 1'100
210'000 1'125
215'000 1'150
220'000 1'175
225'000 1'200
230'000 1'225
235'000 1'250
240'000 1'275
245'000 1'300
250'000 1'325
275'000 1'450
300'000 1'575
325'000 1'700
350'000 1'825
375'000 1'950
Kaufpreis Prämie
400'000 2'075
425'000 2'200
450'000 2'325
475'000 2'450
500'000 2'575
525'000 2'700
550'000 2'825
575'000 2'950
600'000 3'075
625'000 3'200
650'000 3'325
675'000 3'450
700'000 3'575
725'000 3'700
750'000 3'825
775'000 3'950
800'000 4'075
825'000 4'200
850'000 4'325
875'000 4'450
900'000 4'575
1'000'000 5'074