Immobilien-Kauf Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Florida

Immo­bi­li­en-Kauf — Leit­fa­den zum Kauf einer Immo­bi­lie in Florida

Es ist nicht nur das beson­de­re Blau des Him­mels, das tür­kis­far­be­ne Was­ser und die spek­ta­ku­lä­ren Son­nen­un­ter­gän­ge, Flo­ri­da besticht eben­so durch sein Kli­ma und sei­ne Vege­ta­ti­on. Wenn es kalt und trüb ist in Mit­tel­eu­ro­pa, sind die Tem­pe­ra­tu­ren hier ange­nehm warm. Direkt­flü­ge von vie­len euro­päi­schen Flug­hä­fen machen es mög­lich, dass Flo­ri­da gut und kom­for­ta­bel zu errei­chen ist. Es ist nicht ver­wun­der­lich, dass bei fast jedem Besu­cher irgend­wann der Wunsch auf­kommt, eine eige­ne Immo­bi­lie zu besit­zen. Der Immo­bi­li­en­be­reich ist dabei sich zu erho­len, der Boden des Preis­ver­falls scheint über­schrit­ten zu sein, die Prei­se immer noch nied­rig, auch wenn der Trend jetzt wie­der nach oben geht. Euro­pä­er pro­fi­tie­ren zudem deut­lich vom für sie güns­ti­gen Euro-Dol­lar Wech­sel­kurs. So ist jetzt ein her­vor­ra­gen­der Zeit­punkt, sich den Traum vom Eigen­heim in Flo­ri­da zu ver­wirk­li­chen. Der Besitz einer Immo­bi­lie in Flo­ri­da kann eine gute Ren­di­te brin­gen und sich lang­fris­tig als eine sehr gute Geld­an­la­ge ent­wi­ckeln. Ein Haus­kauf ist für die meis­ten Men­schen die größ­te Geld­in­ves­ti­ti­on ihres Lebens, ob zu Hau­se oder in einem frem­den Land. Daher soll­te die­ser Schritt gut vor­be­rei­tet sein und nur mit pro­fes­sio­nel­ler Unter­stüt­zung durch­ge­führt werden. 

  1. Das Mak­ler­sys­tem in Deutsch­land unter­schei­det sich stark von dem in Florida
     

    Immo­bi­li­en­kauf in Deutschland

    Immo­bi­li­en­kauf in Florida

    Jeder Mak­ler hat nur so vie­le Immo­bi­li­en im Ange­bot wie er Ver­kaufs­auf­trä­ge erhal­ten hat. Im Klar­text heißt das, dass ein brei­tes Spek­trum an Ange­bo­ten nur über die Kon­takt­auf­nah­me zu meh­re­ren Immo­bi­li­en­bü­ros erreicht wer­den kann. Und selbst dann kann es natür­lich pas­sie­ren, dass genau das eine pas­sen­de Ange­bot nicht dabei ist, obwohl es zum Ver­kauf steht.
    Jeder Mak­ler kann auf das gesam­te Immo­bi­li­en­an­ge­bot zugreifen. Dahin­ter steht ein zen­tra­les Com­pu­ter­sys­tem, das soge­nann­te MLS (Mul­ti­ple Lis­ting Ser­vice), dem alle staat­lich zuge­las­se­nen Mak­ler ange­schlos­sen sind. Hier wer­den alle zum Ver­kauf ste­hen­den Immo­bi­li­en erfasst.
    Der Mak­ler erhält den Ver­kaufs­auf­trag (i.d.R. einen soge­nann­ten Allein­auf­trag) und sucht dann gezielt durch die ent­spre­chen­de Bewer­bung der Immo­bi­lie nach poten­ti­el­len Käu­fern. Somit tei­len sichVer­käu­fer und Käu­fer den­sel­ben Mak­ler. Das bedeu­tet, dass der Käu­fer, mit dem Mak­ler arbei­tet der die Inter­es­sen des Ver­käu­fers vertritt.
    Ein Immo­bi­li­en­mak­ler ver­tritt i.d.R. den Ver­käu­fer ODER den Käu­fer. Der Ver­käu­fer beauf­tragt einen Mak­ler zum Ver­kauf und der Käu­fer beauf­tragt einen Mak­ler zu sei­ner Inter­es­sen­ver­tre­tung (Objekt­su­che, Ver­hand­lung, Erstel­lung Markt­über­sicht etc). Für den Käu­fer berei­tet der Mak­ler auch den Kauf­ver­trag vor. Die­se Art der Inter­es­sen­ver­tre­tung ist ver­gleich­bar mit der Ver­tre­tung durch Rechts­an­wäl­te oder Steuerberater.
    Je nach Bun­des­land und/oder nach indi­vi­du­el­ler Ver­ein­ba­rung wer­den die Mak­ler­kos­ten zuge­ord­net. In den meis­ten Fäl­len trägt sie aber der Käufer. Die Mak­ler­kos­ten wer­den vom Ver­käu­fer getra­gen, d.h. im Erfolgs­fall zwi­schen den bei­den Mak­lern geteilt.

     

  2. Suchen Sie sich einen Mak­ler Ihres Ver­trau­ens am Ort Ihrer Wahl
    Ent­schei­dend soll­te es sein sich für EINEN Immo­bi­li­en­mak­ler am Ort Ihrer Wahl zu ent­schei­den und die­sen mit Ihrer Inter­es­sen­ver­tre­tung zu beauf­tra­gen. Die­ser soll­te idea­ler­wei­se Ihre Spra­che spre­chen, da Sie sich als Immo­bi­li­en­käu­fer doch meist außer­halb Ihrer „Kom­fort­zo­ne“ bewe­gen. Er soll­te daher auch spe­zia­li­siert sein, mit inter­na­tio­na­len Kun­den zu arbei­ten. Sie wer­den dann durch alle Pha­sen des Immo­bi­li­en­er­wer­bes bera­tend begleitet.
     
  3. Zuver­läs­si­ge Kom­mu­ni­ka­ti­on zwi­schen Ihnen und Ihrem Makler
    Spre­chen Sie offen und ver­trau­ens­voll über Ihre Immo­bi­li­en­an­for­de­run­gen und ‑wün­sche, Ihr zur Ver­fü­gung ste­hen­des Bud­get und evtl. Finan­zie­rungs­ab­sich­ten. Der Mak­ler ist hier Ihre Ver­trau­ens­per­son und ver­tritt Ihre Interessen.
     
  4. Für wel­chen Zweck wol­len Sie eine Immo­bi­lie kaufen?

    Eigen­nut­zung ohne Vermietung:
    Die­se Vari­an­te gibt Ihnen die größ­te Fle­xi­bil­tät. Erklä­ren Sie Ihrem Mak­ler mög­lichst genau Ihre Vor­stel­lun­gen und er wird Ihre Traum­im­mo­bi­lie finden.

    Eigen­nut­zung mit zeit­wei­ser Vermietung:
    Die­se Vari­an­te wird Ihnen hel­fen, die lau­fen­den Kos­ten abzu­de­cken. Aller­dings soll­ten Sie bereits beim Ein­kauf die Mög­lich­kei­ten der Ver­mie­tung beden­ken: — Ist die Lage für Urlau­ber attrak­tiv? — Ver­fügt die Immo­bi­lie über einen Pool (Pri­vat- oder Gemein­schafts­pool)? — Ist die Immo­bi­lie anspre­chend und ein­la­dend möbliert und gut aus­ge­stat­tet? — Kön­nen Sie damit leben, dass „Ihre“ Traum­im­mo­bi­lie von Frem­den bewohnt wird? — Wich­ti­ge Vor­aus­set­zung für die Vari­an­te: Erlaubt die Lage eine zeit­wei­se Ver­mie­tung. In den unter­schied­li­chen Wohn­ge­gen­den oder Anla­gen gibt es Rege­lun­gen, die Kurz­zeit- bzw. Urlaubs­ver­mie­tung erlau­ben oder auch ein­schrän­ken kön­nen. Ihr Mak­ler ist auch hier der Ansprechpartner.

    Rei­nes Investmentmodell:
    Für die­se Vari­an­te eig­net sich am bes­ten ein Objekt zur Lang­zeit­ver­mie­tung. Die­se Art ist mit gerin­ge­ren lau­fen­den Kos­ten ver­bun­den und kon­ti­nu­ier­li­che Ver­mie­tung bie­tet daher mehr Sta­bi­li­tät in Ihrem Invest­ment. Beim Ein­kauf die­ses Objek­tes gibt es ande­re Kri­te­ri­en zu beach­ten: — Erlaubt der Ein­kaufs­preis und die zu erzie­len­de Mie­te eine zufrie­den­stel­len­de Ren­di­te? — Befin­det sich das Objekt in attrak­ti­ver Lage mit guter Infra­struk­tur für poten­zi­el­le Mie­ter? — Wie ist die Lage und Aus­stat­tung in Bezug auf den Wie­der­ver­kauf (Wert­stei­ge­rung)? — Haben Sie eine gute Haus­ver­wal­tung, die alles für Sie abwickelt?
     
  5. Las­sen Sie sich über die Unter­halts­kos­ten Ihrer Immo­bi­lie informieren.
    Jähr­li­che Grund­steu­er, Ver­si­che­run­gen, monat­li­che Neben­kos­ten, Haus­ver­wal­tungs­ge­bühr, etc.
     
  6. Sie haben Ihre Traum­im­mo­bi­lie gefunden
    In Abstim­mung mit Ihrem Mak­ler geben Sie ein Kauf­an­ge­bot für das Objekt ab. Mit Abga­be ist i.d.R. auch eine Anzah­lung fäl­lig, im Ide­al­fall haben Sie dafür schon ein ame­ri­ka­ni­sches Bank­kon­to ein­ge­rich­tet. Soll­ten Sie mit Bank­fi­nan­zie­rung kau­fen, wird es Ihnen hel­fen, wenn Sie vor­ab schon eine Bestä­ti­gung der finan­zie­ren­den Bank vor­le­gen kön­nen, einen soge­nann­ten Pre­qua­li­fi­ca­ti­on Let­ter. Bei Bar­käu­fen ist oft auch der Kapi­tal­nach­weis erfor­der­lich, inso­fern soll­ten Sie hier­für vor­be­rei­tet sein. Kommt es nach Ver­hand­lung durch Ihren Mak­ler zur Annah­me es Kauf­an­ge­bo­tes, ist Ihre Traum­im­mo­bi­lie unter Ver­trag, d.h. nun beginnt die ech­te Arbeit für Ihren Makler.
     
  7. Sach­ver­stän­di­gen-Gut­ach­ten und Vermessungsplan
    Ihr Mak­ler wird dar­auf ach­ten, dass Ihr Kauf­ver­trag eine „Home Inspec­tion Con­tin­gen­cy“ ent­hält. Die­se Klau­sel gibt Ihnen die Mög­lich­keit inner­halb einer bestimm­ten Frist die Immo­bi­lie von einem Bau­sach­ver­stän­di­gen auf Män­gel unter­su­chen zu las­sen. Soll­ten wider Erwar­ten grö­ße­re Män­gel fest­ge­stellt wer­den, kön­nen Sie je nach Situa­ti­on ent­we­der vom Kauf zurück­tre­ten oder Ihr Mak­ler wird die nöti­gen Repa­ra­tu­ren mit dem Ver­käu­fer ver­han­deln bzw. eine Preis­re­du­zie­rung ver­lan­gen. Beim Kauf eines Hau­ses soll­ten Sie auf einen Ver­mes­sungs­plan „Sur­vey“ ach­ten. Oft kann Ihnen der Ver­käu­fer ein Sur­vey zur Ver­fü­gung stel­len, falls nicht, ist es kein Pro­blem einen Ver­mes­sungs­plan erstel­len zu las­sen. Flo­ri­da ist ein sub­tro­pi­sches Land und Ter­mi­ten­be­fall kann nicht immer aus­ge­schlos­sen wer­den. Des­halb ist eine „Ter­mi­te Inspec­tion“ zu emp­feh­len. Die Kos­ten hier­für sind minimal.
     
  8. Wohngebäude‑, Feuer‑, Sturm- und Flutversicherung
    Bevor das Objekt in Ihr Eigen­tum über­geht, soll­ten Sie alle not­wen­di­gen Ver­si­che­run­gen abge­schlos­sen haben. Bei Finan­zie­rung ist der Abschluss aller Ver­si­che­run­gen durch den Kre­dit­ge­ber vor­ge­schrie­ben. Im Fal­le von Bar­zah­lung ist es Ihrer Ent­schei­dung über­las­sen, die ent­spre­chen­den Ver­si­che­run­gen abzu­schlie­ßen. Beim Kauf einer Woh­nung ist das Gebäu­de über die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­si­chert. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist ver­ant­wort­lich für die Ver­si­che­rung der Innen­aus­stat­tung. Wenn Sie ein frei­ste­hen­des Haus erwer­ben, soll­ten Sie eine Gebäu­de- (Homeow­ners Insuran­ce) und Sturm­ver­si­che­rung (Wind­s­torm Insuran­ce) abschlie­ßen, die­ses beinhal­tet auch die Gebäu­de­haft­pflicht­ver­si­che­rung. Wenn sich Ihr Traum­haus in der Flut­zo­ne befin­det, ist eine Flut­ver­si­che­rung unbe­dingt anzu­ra­ten. Eine gute Haus­ver­wal­tung wird auch die­se For­ma­li­tät ger­ne für Sie erledigen.
     
  9. Ver­brie­fung und Über­ga­be Ihrer Immo­bi­lie, das Closing
    An die­sem Tag wech­selt die Immo­bi­lie den Besit­zer und der Kauf­preis ist fäl­lig. Mit der Besitz­ur­kun­de (Deed), die bei der zustän­di­gen Behör­de regis­triert wird, geht die Immo­bi­lie in Ihr Eigen­tum über. In der Regel wird die Eigen­tums­über­tra­gung zum Schutz des Käu­fers durch einen Anwalt oder eine unab­hän­gi­ge Tit­le Insuran­ce Gesell­schaft durch­ge­führt. Der Abschluss einer soge­nann­ten Tit­le Insuran­ce durch den Käu­fer ist unbe­dingt zu emp­feh­len, um etwai­ge Lücken im Besitz­recht zu schlie­ßen. Es ist aber nicht erfor­der­lich, dass Sie beim Clo­sing per­sön­lich anwe­send sind.
     
  10. Strom, Was­ser, Gas, TV/Internet, Hausbetreuung
    Mit dem Besitz­über­gang sind Sie für die Anmel­dung bzw. Ummel­dung aller Ser­vice­an­bie­ter ver­ant­wort­lich. Beauf­tra­gen Sie Ihren Mak­ler recht­zei­tig, Ihnen vom Ver­käu­fer eine Auf­stel­lung aller bis­he­ri­gen Ver­sor­ger zu über­mit­teln. Haben Sie Freun­de oder Fami­lie vor Ort, die sich wäh­rend Ihrer Abwe­sen­heit um Ihr Eigen­tum küm­mern? Wenn nicht, beauf­tra­gen Sie eine kom­pe­ten­te Haus­ver­wal­tung, die nicht nur die Haus­be­treu­ung son­dern auch, wenn gewünscht, die Ver­mie­tung für Sie übernimmt.

Nun ist es geschafft und Sie können beginnen,
Ihre Einweihungsparty zu planen und Ihre Traumimmobilie zu genießen.