Immobilien-Kauf was ist Title Insurance

Immo­bi­li­en-Kauf — was ist Tit­le Insurance

Ver­si­che­rung die Ihren Grund­be­sitz gegen Ansprü­che Drit­ter versichert

Die Titel­ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft ist eine pri­va­te Ver­si­che­rung, die dem Ver­si­cher­ten einen Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen­über der Ver­si­che­rung gibt, wenn das Eigen­tum nicht den Rechts­be­stand hat, der in der Ver­si­che­rungs­po­li­ce auf­ge­führt ist. Die Funk­ti­on des Grund­bu­ches in Deutsch­land und den USA ist näm­lich nur dem Namen nach gleich. Wäh­rend das Grund­buch in Deutsch­land den sog. kon­sti­tu­ti­ven Cha­rak­ter hat (d.h. allein mit der Ein­tra­gung wird die Rechts­po­si­ti­on des Ein­ge­tra­ge­nen begrün­det), hat es in Ame­ri­ka nur dekla­ra­to­ri­schen Cha­rak­ter (d.h. es teilt nur mit, dass ein ein­ge­tra­ge­nes Recht zuguns­ten der genann­ten Per­son besteht). Ent­schei­dend ist bei die­ser Unter­schei­dung, dass in der BRD der gute Glau­be an die Rich­tig­keit und Voll­stän­dig­keit des Grund­bu­ches gewähr­leis­tet wird, wäh­rend in den USA ins­be­son­de­re die Voll­stän­dig­keit nicht garan­tiert wird. Folg­lich kann es dort Per­so­nen geben, die „außer­halb“ des Grund­bu­ches Rech­te (ein­schließ­lich Eigen­tum) erwor­ben haben, die für den ein­ge­tra­ge­nen Eigen­tü­mer zu bösen Über­ra­schun­gen füh­ren kön­nen. Das ist in Deutsch­land aus­ge­schlos­sen. Zur Errei­chung einer größt­mög­li­chen Rechts­si­cher­heit und zur Ver­mei­dung die­ser unan­ge­neh­men Über­ra­schung ver­si­chert man sich übli­cher­wei­se durch die sog.“Title Insuran­ce“ (= Rechtsmängelversicherung).

War­um ist es wich­tig, eine Titel­ver­si­che­rung abzuschliessen?

Bevor es zu der Eigen­tums­über­tra­gung kommt, ist es wich­tig fest­zu­stel­len, ob das gekauf­te Objekt frei von Rechts­män­geln ist. Das beinhal­tet im wesent­li­chen, dass der Ver­käu­fer auch wirk­lich der Eigen­tü­mer bzw. zumin­dest ein zur Ver­äu­ße­rung Befug­ter ist und das Objekt frei von Las­ten ist. Die­se Prü­fung über­nimmt tra­di­ti­ons­ge­mäß der Rechts­an­walt. Damit aber auch eine star­ke finan­zi­el­le Absi­che­rung erreicht wird, wird der Käu­fer gut bera­ten sein, zusätz­lich eine Rechts­män­gel­ver­si­che­rung zu sei­nen Guns­ten mit einer Tit­le Com­pa­ny abzuschließen.

Die­se stellt zusam­men mit dem Anwalt Nach­for­schun­gen über die recht­li­chen Ver­hält­nis­se der Immo­bi­lie an (soge­nann­te Tit­le Search), wel­che eine Durch­fors­tung öffent­li­cher Regis­ter nach den vor­an­ge­gan­ge­nen Eigen­tü­mern, frü­he­ren Über­tra­gungs­ur­kun­den (Deeds), ein­ge­tra­ge­nen Belas­tun­gen (Hypo­the­ken), Zwangs­ver­stei­ge­run­gen, anhän­gi­gen Gerichts­ver­fah­ren und Urtei­len, dar­un­ter ins­be­son­de­re Nach­lass- und Schei­dungs­ver­fah­ren beinhal­tet, aber auch steu­er- und bau­recht­li­che Aspek­te und ande­re recht­lich rele­van­te Umstän­de umfasst, wel­che mit der Immo­bi­lie in Zusam­men­hang ste­hen Eini­ge Bei­spie­le für mög­li­che Mängel:

  • Ver­lo­re­ne oder gefälsch­te Über­tra­gungs­ur­kun­den (Deeds)
  • Ansprü­che eines über­gan­ge­nen Erben (es gibt kei­nen gut­gläu­bi­gen Erwerb);
  • Der Ver­käu­fer gibt sich für jemand ande­ren aus;
  • Ver­wechs­lung von Per­so­nen auf­grund von Namensgleichheit
  • Eine ver­hei­ra­te­te Per­son gibt sich als ledig aus und ist in Wahr­heit verheiratet
  • Urkun­den / Ver­trä­ge wur­den von Unmün­di­gen (ent­we­der aus Alters­grün­den oder auf­grund psy­chi­scher Krank­hei­ten bzw. Behin­de­run­gen) oder Min­der­jäh­ri­gen unterzeichnet;
  • fal­sche recht­li­che Beschrei­bung der Immobilie

Bringt die­se Nach­for­schung irgend­wel­che Män­gel ans Tages­licht, wel­che einem man­gel­frei­en Titel ent­ge­gen­ste­hen, wird der Ver­käu­fer die­se Män­gel vor dem „Clo­sing“ behe­ben müs­sen. Selbst bei einer sorg­fäl­tig durch­ge­führ­ten Titel­nach­for­schung kann es aber vor­kom­men, dass bestimm­te „ver­steck­te Män­gel“ nicht zum Vor­schein kommen.

Die Tit­le Insuran­ce deckt auch ver­steck­te Rechts­män­gel ab, die bis zum „Clo­sing“ nicht beho­ben wur­den. Sie deckt dabei haupt­säch­lich zwei Fäl­le ab: Bestrei­tet jemand die Recht­mä­ßig­keit des Titels und erhebt Ansprü­che, dann muss die Tit­le Com­pa­ny den Ver­si­cher­ten in einem Rechts­streit ver­tei­di­gen, ohne dass ihm dabei Kos­ten entstehen.

(Baur & Klein, Rechtsanwälte)

Die Prä­mi­en sind fest­ge­legt und über­all gleich. Sie rich­ten sich nach der Höhe des Kaufpreises:

Kaufpreis Prämie
70'000 403
71'000 409
72'000 414
73'000 420
74'000 426
75'000 432
76'000 437
77'000 443
78'000 449
79'000 455
80'000 460
81'000 466
82'000 472
83'000 478
84'000 483
85'000 489
86'000 495
87'000 501
88'000 506
89'000 512
90'000 518
91'000 524
Kaufpreis Prämie
92'000 529
93'000 535
94'000 541
95'000 547
96'000 552
97'000 558
98'000 564
99'000 570
100'000 575
105'000 600
110'000 625
115'000 650
120'000 657
125'000 700
130'000 725
135'000 750
140'000 775
145'000 800
150'000 825
155'000 850
160'000 875
165'000 900
Kaufpreis Prämie
170'000 925
175'000 950
180'000 975
185'000 1'100
190'000 1'025
195'000 1'050
200'000 1'075
205'000 1'100
210'000 1'125
215'000 1'150
220'000 1'175
225'000 1'200
230'000 1'225
235'000 1'250
240'000 1'275
245'000 1'300
250'000 1'325
275'000 1'450
300'000 1'575
325'000 1'700
350'000 1'825
375'000 1'950
Kaufpreis Prämie
400'000 2'075
425'000 2'200
450'000 2'325
475'000 2'450
500'000 2'575
525'000 2'700
550'000 2'825
575'000 2'950
600'000 3'075
625'000 3'200
650'000 3'325
675'000 3'450
700'000 3'575
725'000 3'700
750'000 3'825
775'000 3'950
800'000 4'075
825'000 4'200
850'000 4'325
875'000 4'450
900'000 4'575
1'000'000 5'074